Die Party ist vorbei, fast jedenfalls

Beim Wohnungsbaukonzern Vonovia ging es an der Börse ordentlich in den Keller. Worunter hat die Aktie nun schon wieder gelitten? Monatelang ging es bergauf, die beiden Dellen im Februar hatten dann ein gehöriges Ausmaß. Und der Aufakt des März lässt nicht viel Gutes ahnen. Es scheint so, dass die Party am Immobilienmarkt noch nicht ganz vorbei ist – dass die Musik aber schon deutlich leiser wird.

Möglicherweise macht sich bei den Anlegern eine gewisse Enttäuschung breit, dass es zu staatlichen Wohltaten etwa in Form von Baukindergeld vermutlich nicht kommen wird. Oder dass eine steigende Inflation die Erträge mindert, weil so schnell die Mieten nicht erhöht werden können. Oder, oder, oder… Die Nervosität im Immobiliensektor steigt, das ist gewiss. Börsen als Seismographen sind da zwar ganz nützlich, die dort versammelte Schwarmintelligenz liegt aber nicht immer richtig, wie man weiß. Also fragt man die Experten. Und ist nun selbst völlig von der Rolle: Die ehrwürdige Bundesbank warnt davor, dass in manchen Städten die Preise um 35 Prozent über dem eher vernünftigen Niveau liegen, verrät uns aber nicht, in welchen Städten – geschweige denn, in welchen Straßen.

Genau das hätten die Vonovia-Anleger nun natürlich ganz gern gewusst. Das Unternehmen, aufgeschreckt von der Kakophonie der Weisen, versichert unterdessen, konservativ zu bewerten – und zudem einen großen Anteil seiner Bewertungen auf die Grundstücke zu legen. Die sind nun wohl wirklich immobil, und vor allem nicht beliebig vermehrbar. Die Nachfrage sieht Vonovia in großem Maße bei bezahlbarem Wohnraum, den man selbstverständlich anbiete – und in verstärkten Anstrengungen vermehren möchte. Das aber dauert. Das Risiko bei solchen Zyklen, etwa auf dem Häusermarkt, ist stets, genau zum falschen Zeitpunkt das richtige Angebot zu haben. Oder umgekehrt.

Nach den diffusen Schrecken der Bundesbank-Mitteilung kehrte allerdings schnell wieder Ruhe ein, wenn man das, was am Immobilienmarkt deutscher Großstädte derzeit passiert, mit Ruhe umschreiben möchte. In der Tat sind ja Steigerungsraten von fünfzehn Prozent im Jahr für München, Berlin, Stuttgart oder Düsseldorf bald Gewohnheit. Günstige Finanzierungen lassen die Belastungen erträglich scheinen, auch wenn der Fiskus die Idee des Mitverdienens inzwischen in fast jedem Bundesland in happige Grunderwerbsteuern umgesetzt hat. Dennoch stiegen die Wohnungspreise in den 50 größten deutschen Städten, so die Marktbeobachter von Immobilienscout 24, letztes Jahr um elf Prozent. Angesichts von Null-Erträgen bei Konten und Geldmarktfonds ein sagenhaftes Gewinnspiel, das zudem schon Jahre andauert.

Derzeitige Eigentümer in den teuren Lagen dürfen sich wohl kaum Hoffnung machen, dass das so weitergeht – eher schon holen die B-Lagen noch etwas auf. Aber Anstiege von um die 80 Prozent seit 2010 in den teuren Gebieten sollten auch notorische Mehrwoller einmal zufriedenstellen. Das Nachsehen haben Erben oder Eigentümer von Häusern und Wohnungen im ländlichen Raum: Der deutsche Mensch strebt in die Städte, und nur in den bekannten Speckgürteln erzielt man hohe Erlöse. Umgekehrt finden Wohnungssucher auf dem Land noch Erschwingliches für die Familie, was dann wieder bedeutet: Das Ersparte geht ins Pendeln – womöglich noch mit dem Diesel-Van, und dann kann keiner mehr helfen. Aber das ist eine andere Geschichte.

Wer mit Immobilien Geld anlegen will, ist sicher mit einer breit gestreuten Anlage via Börse am besten bedient und mietet sich derweil seine Unterkunft – ein einfach klingendes Rezept, das mit dem amerikanischen Top-Ökonomen Robert Shiller einen überzeugten Verfechter hat: Wenn schon Geld in Steine stecken, dann lieber in viele Steine, die möglichst weit auseinanderliegen. International gestreut mag der Immobilienbesitz – ein Steinchen hier, ein Steinchen da – auch einen wahren Crash in Deutschland unbeschadet überstehen. Wenn die Party dann eines Tages wirklich zu Ende ist, steht man als Käufer, der der Musik aufmerksam gelauscht hat, möglicherweise noch als jemand da, der die Wahl hat. Wenn auch nicht in den Toplagen der Top-Städte: Selbst die pessimistische Bundesbank glaubt kaum, dass es dort noch einmal auf früher gekannte Niveaus sinken wird. Manches ist eben vorbei und kehrt nicht wieder.

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